Caso ilustrativo, dados fictícios
Triagem de terrenos em 48 horas
3 semanas48 horas
Uma incorporadora fictícia que avalia 30 terrenos por mês passou a decidir em dois dias o que antes levava semanas, e deixou de pagar caro por restrições descobertas tarde.
01 · Cliente
Perfil
- Segmento
- Incorporadora e loteadora
- Porte
- Médio, com lançamentos em várias cidades do interior
- Situação
- Avalia cerca de 30 terrenos por mês antes de decidir a compra
- Quem decide
- Diretoria de novos negócios e sócios
02 · Desafio
O desafio
Cada terreno passava por três fornecedores diferentes: um para a parte ambiental, outro para topografia e outro para geotecnia. Os relatórios chegavam em datas e formatos diferentes, e a análise completa levava cerca de 3 semanas.
Enquanto isso, o terreno bom era vendido para outro comprador. E alguns dos que eram comprados traziam surpresas:
- APP maior do que o esperado, reduzindo a área vendável;
- declividade que exigia terraplenagem e contenção fora do orçamento;
- solo ruim descoberto só na sondagem, já depois de assinar o compromisso de compra.
03 · Método
Como a Cratum estruturou o trabalho
A Cratum entrou como o setor de inteligência territorial da incorporadora. Todo terreno passa pela mesma análise, na mesma ordem, com os mesmos critérios. A sondagem deixou de ser o primeiro passo e virou o último, só para quem já passou na triagem.
- 01
Entrada do terreno
Corretor ou equipe envia o polígono ou a matrícula. Cadastro em minutos.
- 02
Restrições ambientais
APP, reserva legal, unidades de conservação, cursos d’água e áreas protegidas.
pode descartar aqui - 03
Relevo
Declividade, faixas acima de 30%, topos de morro e área útil para lotes.
pode descartar aqui - 04
Risco geotécnico
Mapa geológico, solos moles, erosão e indícios de movimentação.
pode descartar aqui - 05
Semáforo e parecer
Verde, amarelo ou vermelho, com parecer curto e mapa no portal.
- 06
Sondagem só nos aprovados
O dinheiro de campo vai apenas para quem passou na triagem.
04 · Implantação
Linha do tempo de 90 dias
- Mês 1
Diagnóstico e critérios
- Entrevistas com novos negócios, engenharia e jurídico
- Levantamento de como cada terreno era analisado
- Critérios de corte definidos com a diretoria
- Mês 2
Modelo calibrado com terrenos antigos
- Triagem aplicada a 40 terrenos já analisados no passado
- Ajuste dos limites até o semáforo bater com as decisões certas
- Casos de compra ruim usados como teste
- Mês 3
Portal e rotina de 48 horas
- Portal único com mapa, ficha e parecer de cada terreno
- Fluxo de entrada para corretores e equipe interna
- Rotina operando com prazo de 48 horas
05 · Na prática
Painel de triagem: cada terreno em uma cor
Critérios de exemplo. Verde: APP abaixo de 10%, declividade abaixo de 15% e risco baixo. Amarelo: viável com ajuste de projeto ou preço, sondagem dirigida. Vermelho: restrição que inviabiliza a compra no preço pedido.
06 · Resultados
Resultados em três números
- 48 h
- Prazo de análise por terrenoAntes: cerca de 3 semanas, com fornecedores diferentes.
- 11
- Terrenos descartados antes do campoNos primeiros 90 dias, sem gastar com sondagem ou topografia.
- 1
- Portal para a carteira inteiraMapa, ficha e parecer de cada terreno em um só lugar.
07 · Decisão
O que isso significa para quem decide
Decidir mais rápido sem decidir no escuro. Em 48 horas a diretoria sabe se vale negociar, se precisa rever o preço ou se deve desistir, antes que outro comprador feche o negócio.
Gastar com campo só onde vale a pena. Sondagem e topografia custam caro. Aplicadas só aos terrenos aprovados, deixam de ser gasto em área que seria descartada de qualquer forma.
Negociar com argumento técnico. O amarelo não é um “não”: é um terreno com desconto justificado. APP, declividade e risco viram números na mesa de negociação.
Memória da empresa. Todo terreno analisado fica no portal, com mapa e parecer. Quando um terreno volta ao mercado, a análise já está pronta.
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Caso ilustrativo, dados fictícios
Empresa, terrenos e números deste caso são fictícios e servem para ilustrar o método. Não representam resultado de um cliente real.